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置业指南:小房换大房应该怎么换?

发布于2018-11-21 阅读(18447)

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这些年房产交易市场非常火热,除了炙手可热的刚需市场外,改善型住宅的购房者也不在少数,随着家庭成员的变动,早期购买的房子可能在面积或者配套设施方面不再那么适合了,这个时候就会想要再买一套大一点的房子来改善生活品质。那么小房换大房应该怎么换?

一、明确小房换大房后的实际需求

换房时要清楚自己为什么要换房,是自住还是非自住,每一项需求都决定着你什么时候买房,怎么买房。

1、单纯想换大面积住房

这种情况是属于改善住房条件,通常应优先考虑交通、环境、配套、户型、邻居素质、物业等关乎生活品质的因素。

2、考虑孩子读书

(1)小房换大房前,需确保该房有入读指定学校的指标,建议到正规网站查看;(2)多留意相关学校对入户时间上的规定;

(3)还应明确掌握房屋的户籍状况、读书的资质要求等。

3、和老人一起居住

(1)房屋可以见到阳光,采光条件好;

(2)周边环境好,附近有公园,方便锻炼;

(3)尽可能选择低层或有电梯的楼层;

(4)周边医疗设施完善。

二、做好小房换大房的资金预算方案

1、首套房是否有贷款,贷款是否都已还清,如果已还清,可以直接用卖房所得房款支付要买的房子。

2、首套房有贷款且贷款未还清,这种情况可以先用买家的首付款来还清房贷,从银行手中拿到房产证;也可以将按揭贷款直接转给二手房买主,具体的可咨询银行。

3、是否需要贷款来买房,是否具备贷款资格,选择哪一种贷款方式,都需要结合自身实际情况来考虑。

4、目前手头是否有充足的资金直接买房,前提是有购买二套房的资质。

5、此外,还要准备足够的现金,因为还有各种可能发生的中介费,契税,增值税等等。还有,如果想要买房后做装修的话,要准备装修款。

三、小房换大房,选择哪种换房方式?

1、先卖后买

(1)先卖后买适合手头余款紧张、月收入稳定者。对于手头余款不是很宽裕的购房者来说,让其直接买一套新房压力很大;(2)如果市场处于下行阶段,建议先卖房再买房。市场比较低迷,可以先考虑把房子卖掉,然后再找个合适的机会,买到预算的房子。这样有利于规避周期风险,在这个过程中,周期比较灵活,在卖房的时候,更有利于主动地位,会卖到有更合适的价格。

优点:如果卖了小房,购房者的手头资金十分充裕,同时在贷款时也享有首套房的待遇,利率明显偏低,购房者负担减轻不少,这无疑是为换房置业者量身定做的。

缺点:但这种方式并不是百利无一害,也存在一些弊端。如购买的新房,不能立即交房入住,这段时间居住就会有些不便,要再次面临租房的窘境,同时房屋的租金也是一笔不小的费用。

2、先买后卖

先买后卖是指先签订购房合同,再进行换房的其他流程操作。

(1)当市场上行的阶段,采取先买后卖的方式。

举个例子:2015年5月,深圳的房子飞涨,有些小区甚至达到一平米涨2万的程度,如果把房子卖了之后,再买可能买不到理想的房子。在市场行情上涨时,买在前,卖在后,让你妥妥的抓住低买高卖。

(2)还有一种情况适合先买,就是要买的房子,可能是同小区的稀缺房源,竞争比较大,等不到你卖房之后再来买它,这种情况下,可以先买后卖的方式;优点:先买后卖还能够让你锁定稀缺房源。黄金楼层,南北通透,太多人盯着的时候,甩出豪迈,买买买,先下手为强。

缺点:后期任何一个环节出差错,都可能导致违约,一不小心赔付几十万,损失惨重。先买后卖,比较让人着急的,就是签了买房合同,房子却卖不出去。

有些小房换大房的购房者以小房子的全部款项作为新房首付,需要注意的是如果旧房子的买家要靠贷款方式付房款,收尾款需要在过户之后一段时间才能到账,换房者要提前打好时间差,以免影响居住。(华龙网综合)


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